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央行高度关注房价 地产市场投机力量将再受挤压
关闭此窗口     加入时间:2006-03-18  点击数:1582 
 


对全国35个大中城市房地产市场的调查显示,今年二季度房屋销售价格上海的上涨幅度仍然最大,达到21.4%,再列全国第一

  业内人士认为,虽然宏观调控初显成效,对房地产业也产生了一定的影响,在土地供应和对房地产企业的信贷方面得到了控制,但房地产业在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微

  联系到此前已经出台的种种政策和反馈来的市场情况,房地产市场价格方面引起了央行的高度关注,那么央行下一步的举措成为焦点,业内揣测很可能会是“升息”

  紧缩声中蹿升

  从现在的情况看,上海的房价像是一匹仍然没有被控制住的野马,还处在不肯停歇的奔跑之中。

  根据近日国家发改委和国家统计局公布的报告称,对全国35个大中城市房地产市场的调查显示,今年二季度房屋销售价格上海的上涨幅度仍然最大,达到21.4%,再列全国第一。

  虽然年初之时上海有关部门的负责人曾经公开表示,今年上海将力控房价涨幅,但是二季度的报告仍然表现出上海地产市场的“无穷潜力”。

  随后,8月9日中国人民银行发布了二季度货币政策执行报告。这份报告引人关注之处在于提出了房价预期将进一步上涨的预测,“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期,推动价格上涨。”

  就目前的状况,央行相关负责人在此后也表示,房地产价格将得到央行的高度关注。

  据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查的具体内容显示,二季度中国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,土地交易价格上涨11.5%,房屋租赁价格上涨1.0%。二季度与一季度相比,房屋销售价格上涨2.3%,土地交易价格上涨4.1%,房屋租赁价格持平。

  在对房地产市场产生重大影响的信贷方面,资金的投放都出现了下降:金融机构房地产贷款增速出现下降,房地产宏观调控效果显著。

  根据对高档商品房、别墅、商业用房贷款风险的提示,商业银行在继续加大对经济适用住房开发、购房贷款支持的同时,严格控制豪华别墅及用于投资的购房贷款。截至6月末,商业性房地产贷款余额2.1万亿元,同比增长36.1%,增幅比上月回落5.3个百分点。其中,房地产开发商贷款同比增长26.3%,贷款余额比上月减少161亿元,首次出现余额下降情况。

  观望中上海房价仍涨

  宏观调控已经使很多发展商的日子很不好过,虽然已有种种房价下调的消息传来,但是上海的房价还在继续悄然攀升。宏观调控给上海房地产市场所带来的直接影响则使观望气氛日渐浓厚。

  从上海一些大型中介公司发布的数据来看,自5月份开始交易量下滑,政策的后期反应开始显现,6、7月比前四个月的交易量下跌了近10%,比去年同期下降了25%—30%,而且这种情况持续时间已经长达3个多月。

  上海二手现房抛盘开始出现,但买盘人大幅度减少,市场上的观望气氛再次抬头。目前市场上的情况是,二手房的挂牌量很多,房源充足,据不完全统计,7月份的挂牌量比6月份增加了5个百分点。

  华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平认为,上海的市场存在比较严重的透支行为,他的依据主要是房价和人均可支配收入之比。据他分析,一般认为,两者之间比例为6至8比1是合理的,而中国可承受的比例是12比1,但是上海目前的房价和人均可支配收入比已经达到35至40比1。

  但是已经透支了的上海房地产市场为何仍在攀升,很多业内人士把其归咎于外来购买力的旺盛。不过,尽管外来资金流入流出,会对房价的上升和下降起到加速作用,有时甚至表现得很明显,但上海房地产市场中的房价概念,应该首先基于本地居民的购买力。

  根据最新的调查显示,上海本地出租车司机的月收入是2000元人民币,大学毕业生的月收入为2500至3000元人民币,更好的有4000元左右。因此,不难看出,即使上海商品房的均价是5500元左右,那么本地居民中的绝大多数依旧难以承受现在的房价。

  那么宏观调控的重压之下,上海房地产市场依然如故,一定程度上表明,这个市场中旺盛的投机力量还没有得到充分挤压。

  宏观调控仍加力

  单从目前公布的诸多报告的数据来看,房地产信贷方面已经得到了有效的控制,也可以说取得了初步的效果,但是结合到目前房价的涨势,房地产的宏观调控任务仍然没有结束。

  官方传来的信息正在加强这个信号。近日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在四川考察工作时强调,“目前宏观调控还处在关键阶段,取得的成效是初步的、阶段性的,基础还不巩固”,“加强和改善宏观调控,仍然是当前经济工作的重点”。

  经济专家已经指出,中国房地产市场在国家经济中的作用正变得举足轻重。但业内人士同时认为,虽然宏观调控初显成效,对房地产业也产生了一定的影响,在土地供应和对房地产企业的信贷方面得到了控制,但房地产业在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。

  因此,现在所造成的结果是,宏观调控使其他行业的增长速度在放慢,但在房地产上无论是投资还是商品房的价格都照升不误,甚至于全国的商品房价格上升了一成以上。

  根据国家统计局数字,今年上半年,全国商品房销售面积达到1.1亿平方米,同比增长26.3%;商品房销售额累计完成2974亿元,同比增长40.9%。上海市商品住宅销售面积增长14.2%,而空置面积同比下降幅度高达58.2%。虽然全国商品房销售面积等增幅有所回落,但依旧在快速增长。

  此前已有专家表示,中国经济过热其根源在于房地产业,如果只对钢铁、水泥、电解铝等进行控制,而忽视房地产的调控,可能其结果将是本末倒置。因此,目前已经有观点传出,在房地产市场依然上涨如旧的情况下就认为宏观调控可以减弱或收手,那么得到的结果将会大打折扣。

  宏观调控仍会加力,其原因正是在于房地产市场快速增长所蕴藏的巨大金融风险。更有专家表示,如果国内房地产业不调整,也可能孕育更大的金融风险。

  众所周知,目前中国房地产业基本还是依靠银行信贷支撑,融资渠道单一,因此整个风险都归结在国内银行体系上,而且无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大,泡沫的破灭不可避免,而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。

  所以,联系到目前房价的涨幅和宏观调控的效果来看,宏观调控的力度仍然会继续保持,尤其是在房地产方面。

  升息无后顾之忧

  几天前的海南博鳌聚集了中国房地产界的众多大鳄,在他们纵横捭阖的谈论之中,大家围绕的主题则是目前宏观调控背景下所带来的种种影响。

  也许谈论目前已经产生的影响已无太大意义,大家更加密切关注仍再继续的宏观调控还会有什么新的举措出台。

  联系到此前已经出台的种种政策和反馈来的市场情况,房地产市场价格方面引起了央行的高度关注,那么央行下一步的举措成为焦点,业内揣测很可能会是“升息”。

  对于这个热点话题,麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华在接受记者采访时曾表示,宏观调控的措施是一系列的,升息也是考虑其中的一个手段,而且美联储的升息将会使中国央行的升息准备无后顾之忧。

  北京时间8月11日凌晨,美国联邦储备委员会正式宣布将联邦基金利率上调0.25个百分点,这是美联储6周来第二次加息。英国央行继8月6日升息25个基点后,澳大利亚也表示将进一步加息,这似乎预示着全球新的加息周期已经到来。

  就目前的情况,中央财经大学金融系教授贺强虽然认为短期内,中国加息的条件还不成熟,但从长期来看,中国可能也会进入一个加息周期,因为1996年以来央行已连续八次降息。

  不过,贺强也指出,在目前中国物价稳定和经济运行平稳的情况下,维持利率稳定比提高利率更有利于经济发展。

  虽然学界大多指出中国不应该跟随美国升息,但是国外投行的人士认为房地产市场的持续高速增长可能会左右央行的决心。

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